西班牙新住房法私营部门的关键问题

1.立法状态:尚未生效

西班牙住房法虽然被列为紧急法案，但在国会已经讨论了一年多。直到2023年4月27日星期四，大会全体会议才批准了委员会提出的案文特别的为此目的成立的国会局(可以在这里)，其中包括对初始版本(我们在之前的简报中分析过)的一些相关更改在这里)。

该法案仍需在参议院审议，但预计不会有重大修改，因此现在是对其内容进行最终评估的合适时机。在以下章节中，我们将分析该法律中可能对私人房地产和租赁行业产生最大影响的措施。

关于该法律何时开始适用，新闻界报道说，政府的意图是让议会在2023年5月28日的区域和市政选举之前最终批准该法律。随后，将需要几天时间在《西班牙官方公报》上公布，并将在公布后的第二天生效。因此，如果预测得到满足，西班牙住房法将于2023年6月中旬生效。

根据《西班牙宪法》第148.3条，自治区完全有权处理住房问题(事实上，许多自治区都有自己的住房法)。过去，人们认为国家有能力在其他国家权限的基础上影响住房政策，但这方面的任何中央规定都有侵犯区域权限的风险。因此，一些自治区宣布他们是骗子考虑对《选举法》提出违宪上诉的可能性，但不会中止适用。

2.受压住宅市场面积

2.1什么是“受压住宅市场”地区?

在加泰罗尼亚等一些自治区，已经存在“压力住宅市场”区。然而，根据新的西班牙住房法，强调市场的制度可以扩展到整个西班牙领土，并带来迄今为止被认为不符合西班牙宪法中权力分配计划的后果(例如租金上限)。

自治区将负责宣布一个地区为“压力较大的住宅市场”。换句话说，该法律的核可并不自动意味着某些领域将被视为受到强调，也不迫使各自治区作出这一声明。事实上，一些自治区已经宣布他们不打算利用这种可能性。

宣布一个地区为重点住宅市场的程序将在区域一级制定，尽管《西班牙住房法》规定了一些基本规则。最重要的是，有关的行政当局必须拟备一份报告，以客观的数据证明，在某一地区，由于下列任何一种情况，有可能出现房屋供应不足的风险:

A.平均按揭或租金负担(包括基本生活用品)超过平均入息或家庭入息的30%;或

(二)最近5年，购买价格或租赁价格的累计涨幅高于自治区居民消费价格指数涨幅至少3个百分点。

这些被强调的宣布地区的标准将在该法律生效三年后进行审查，以使其适应住宅市场的情况和演变。

所强调的区域宣布将在最初的三年时间内生效。此后，可每年无限期延长(只要继续符合标准)。

每季度，交通、移动和城市议程部将通过一项决议，列出西班牙所有“有压力的住宅市场”地区。

2.2根据法例，谁被视为大股东?

大户主是指拥有10处以上城市住宅物业，或总建筑面积超过1500平方米(不包括车库和储藏室)的个人或法人实体。在宣布一个地区为重点住宅市场时，这一定义可能有资格包括在该地区拥有五套或更多城市住宅物业的持有人。

重要的是要记住，大业主的这一定义仅是为《西班牙住房法》的目的而制定的，在其他领域并不适用于现有的定义或自治区可能采用的定义。

2.3宣布某地区为“受压住宅市场”地区，对租赁市场有何影响?

西班牙《住房法》修订了1994年11月24日关于城市租赁的第29/1994号法，除其他外，对“重点”地区的租金规定了上限，并规定了租期的特殊规定。

a.租金上限

i)一般限制

租金不得超过同一住宅单位最近五年有效的上一份租赁合同约定的租金，并按照前一份租赁合同约定的年度指数化方法进行调整。此外，如果在以前的租约中没有规定，则不得将任何费用或开支转嫁给租户。

在特殊情况下，在某些情况下，例如:

A.该住宅单位在过去两年内曾进行若干翻新或改善工程(例如节约能源或改善无障碍设施);或

B.租赁协议最初签订或通过业主强制延长的方式签订十年或十年以上。

ii)大股东

尽管有上述规定，如果出租人是大租户，租金不得超过新的参考价格指数制度所适用的价格的最高限额。这一制度将在领土基础上设计，但将在国家一级由部委决议批准。

本规定将从新指标体系获批之日起适用于签订的租赁协议。

b.特别延期

在压力较大的地区，租户可以要求特别延长租赁期限，并保持相同的条款和条件。此项延期应每年申请一次，最多不超过三年。

这意味着，强制延长租期(个人房东最长为5年，法人房东最长为7年)或随后的默许延长租期，必须在宣布为重点住宅市场的期限内结束。

房东，无论其是否为大业主，都有义务接受延期，除非该房东:

(一)本人、直系血亲、收养亲属或配偶(终审裁定分居、离婚、婚姻无效的)需要该居住单位，并已及时告知;或
B.与租客达成另一项协议(例如，签订一份有租金上限的新租约)。

2.4宣布一个地区为“压力较大的住宅市场”，对物业发展意味着什么?

在一个或多个地区被宣布为重点住宅市场地区的城市，与城市建设和改造促进有关的城市发展义务只能通过将强制转让税规定的百分比交给行政部门来履行，这些百分比必须用于社会或公共住房的建设和管理，除非其他社会利益需求可以得到认可。

西班牙《住房法》拒绝以任何其他形式来代替这一义务，以遵守有利于行政当局的城市发展用途的强制转让义务(例如将这种用途货币化)。

2.5对大股东有何其他影响?

政府当局可能会要求大户主提供资料，说明他们所拥有的位于被宣布为压力较大的住宅市场地区的住宅单位的用途和目的地。

这些信息至少应包括:

a.住宅单位及其所在建筑物的识别数据，包括邮政地址、建造年份，以及(如果适用的话)翻新的年份和类型、建筑面积、地籍参考和能源等级。

b.有效使用住宅单位的制度。

c.遵守与拥有住宅单位相关的责任的理由。

该资料应与上一历年有关，并应在提出要求后不迟于三个月提交。

3.其他一般适用的市区租契修订(不只限于受压力的住宅市场地区)

3.1检讨租金的限制

目前，根据《西班牙城市租赁法》，任何租赁协议的租金审查上限为2%。这在3月29日第6/2022号皇家法令第46节中有规定，参考了竞争力保证指数(根据其定义，不能高于2%)。这一制度将维持到2023年12月31日。

对于2024年的租金审查，西班牙住房法取消了对竞争力保证指数的参考，并规定了3%的上限(通过对上述第6/2022号皇家法令第46条的修正)。

此外，为了避免随后几年的不成比例的增长，西班牙住房法委托国家统计局在2024年底之前确定一个新的参考指数，用于住房租赁的年度租金审查。

3.2为了弱势租户的利益而特别延长租期(仅适用于大租户)

能够证明自己处于弱势的租户有权向房东提出要求，如果他们是大租户，则可以将租约延长一年。这种延长是除了那些租户有权依法。

sit的认证脆弱性评估必须通过社会服务机构颁发的有效期为一年的证书来完成。bob直播软件

3.3西班牙城市租赁法的其他细微变化

根据新的西班牙住房法，房东将在任何情况下负责正规化的成本和房地产中介的费用(以前这只适用于作为法人实体的房东)。

此外，通过电子方式支付租金是优先考虑的，但如果任何一方无法使用这些方式，则可以在住宅单位以现金支付租金。

3.4《西班牙住房法》生效前缔结的租赁制度

在《西班牙住房法》生效之前签订的租约将继续受适用于其的法律制度管辖，尽管双方可能另有协议。

这并不影响上文第3.1节所述已经生效的租金审查限制。

3.5未来对季节性租赁的监管

预计将在6个月内成立一个工作组，起草一份关于管理季节性租赁的建议。

4.修订程序规则，以改善对弱势群体的保护

a.扩大暂停某些驱逐程序的可能性，以处理易受其他收回要求影响的情况

《西班牙民事诉讼法》已经规定，在被驱逐出其主要住所的情况下，为了弱势租户的利益，可以暂时中止诉讼。

西班牙《住房法》对这一程序作了修订:

i)到目前为止，这项暂停只适用于因不支付租金或租约到期而被驱逐的诉讼。根据《西班牙住房法》，现在在寻求恢复对不稳定分配的财产的全部占有的诉讼程序中，也可以暂停执行(precario)，即对那些被剥夺租赁权或妨碍其享有租赁权的人的租赁权或占有权的即决保护，以及那些没有合法登记所有权的登记物权持有人对反对他们或妨碍他们行使租赁权或占有权的人提出的要求其效力的保护。

(二)西班牙民事诉讼法要求在某些情况下，有关各方同意报告易受社会服务影响的潜在情况。bob直播软件然而，新的西班牙住房法取消了所有这些参考。

(三)《西班牙住房法》澄清，社会服务机构必须在十天内通知法院是否存在易受伤害的情况。bob直播软件如果在提交索赔时证明了脆弱性是合理的，则此截止日期是为弱势被告的利益提出措施的截止日期。

(四)当社会服务机构报告易受伤害bob直播软件的情况时，到目前为止是自动中止的。新的西班牙住房法将其留给法院评估，法院必须听取各方的意见，并考虑:

a .居住者中是否有依赖他人的人、暴力侵害妇女的受害者或未成年人。bob博彩合法吗

B.索赔人可能发现自己处于易受伤害的情况;和

C.文件中出现的任何其他情况。

此外，在驱逐的情况下，它可以评估租金和用品是否占家庭单位收入的30%以上，而反过来，这些不超过每月多重影响收入公共指标的三倍(如果家庭单位中有受抚养的子女、65岁以上的人、处于依赖状态的人或残疾人，则进行一些修正)。bob博彩合法吗

(v)最后，暂停研究这些群体的保护措施的程序的最后期限从一个月延长到两个月(如果索赔人是个人)，从三个月延长到四个月(如果索赔人是法人)。

b.在与住宅单位有关的某些程序步骤之前，新的调解和和解程序

为了执行某些程序性步骤，《西班牙住房法》预见有必要事先通过一项将在区域一级建立的新的调解和和解程序:

(i)在易受伤害的情况下，大所有者寻求收回被告主要住所的所有权的索赔(《西班牙民事诉讼法》第250条第1节第1、2、4和7款):

A.因未支付款项或租赁期满。

B.不稳定分配的财产。

C.对被剥夺租赁权或占有权或在享受租赁权时受到干扰者的即决保护。

D.登记物权人在没有合法登记物权的情况下，对反对或妨碍行使物权的人要求物权效力的。

ii)大所有者和住房公司开始执行诉讼，目的是拍卖被取消赎回权的一方的主要住所(《西班牙民事诉讼法》第655条之二)。

iii)大持有人对作为弱势债务人主要住所的抵押房地产提出的强制执行索赔(《西班牙民事诉讼法》第685.2条)。

iv)根据2019冠状病毒病法规(3月31日第11/2020号皇家法令第1条和第1条之二)暂停至2023年6月30日的未支付租金或期限届满的驱逐程序或驱逐没有授权所有权的人的大型持有人恢复驱逐程序。

这个要求可以用两种方式证明:

a.由申索人作出负责任的声明，说明他/她在过去五个月内曾联络调解服务机构，而两个月过去了，仍未收到回应或启动调解程序(并附上证明文件)。bob直播软件

b.提供相关服务的证明，证明程序的结果，有效期为三个月。bob直播软件

如申索人是公营房屋机构，有关证明其曾接受调解程序的规定，可由认可该机构本身的调解服务的行动取代。bob直播软件

此外，为了便于核查这项要求，上述的一些行动要求在以前要求的资料之外提出更多的资料:

a.在《西班牙民事诉讼法》第250条第1段第1、2、4和7条规定的收回占有的索赔中，有必要说明该财产是否是居住者的主要住所，以及索赔人是否是大股东(如果不是，则提供土地注册处的证书，其中载有他/她名下的财产清单)。

如申索人是大股东，亦须证明被告是否处于易受损害的情况，方法包括:

i)有关行政机关经占用人同意或声明占用人不同意研究其经济状况的文件。这些证书的有效期为三个月。

ii)索赔人的负责任的声明，表明他/她在过去五个月内与有关行政部门联系，并且两个月过去了，没有得到答复或启动程序(附证明文件)。

b.在执行程序开始之前(《西班牙民事诉讼法》第655条之二)，如果之前没有得到认可，则有必要提供有关潜在脆弱性的信息(有关行政部门发布的文件或负责任的声明)。

c.在可执行的抵押资产索赔(《西班牙民事诉讼法》第685.2条)中，无论索赔人是否为大股东，都必须指出以下三点:

i)抵押财产为债务人主要住所的。

ii)申索人是否持有大量土地(如不是，请附上土地注册处发出的证明书)。

iii)有关潜在漏洞的资料(由有关行政当局发出的文件或负责的声明)。

d.发射的日期和确切时间

所有法院命令驱逐的判决都应说明发生驱逐的确切日期和时间。

5.税收措施，旨在为住宅租赁提供奖励，并劝阻持有空置的住宅单位

5.1住宅单位空置率如何下降?

目前，市政厅已经被允许对持有永久空置住宅单位征收房地产税附加费(最高50%)。但是，《西班牙住房法》通过允许增加附加费加强了这一手段:

a.如住宅单位空置超过三年，最高可达100%。

b.如果空置超过三年的房产属于在同一城市拥有两个或两个以上空置住宅单元的业主，则最高为150%。

此外，《西班牙住房法》包括对永久无人居住的住宅单位的定义(这在以前是由部门条例规定的)。空置住宅单位是指无正当理由连续空置两年以上的住宅单位，但该单位的拥有人须同时拥有四个或以上住宅单位。在其他情况下，住宅单位缺乏占用的正当理由被认为是:

A.须进行建造或翻新工程。

B.是阻止其使用的诉讼对象;或

C.按市场条件出售或出租，但第一种租期为一年，第二种租期为六个月。

要征收附加费，该住宅单位必须事先申报为无人居住。附加费将于12月31日开始征收，并每年结算一次。

属地行政当局每年应提供属地范围内被确定为无人居住的住宅单位数目，以及已征收附加税的物业数目的汇总资料。

5.2如何促进住宅租赁?

所设想的措施只影响到个别房东，包括对根据租约获得的正净收入实行削减。

在下列情况下，适用的减少百分比由60%至90%不等:

a.如果纳税人就位于“住宅市场压力”地区的住宅租赁签订新合同，与之前协议的最后一次租金相比，租金至少减少5%(减少90%);

B.如果在同一区域首次租赁住宅单元，前提是他们将其租给年轻租户(减免70%);

C.对于受限制租金的公共住房计划覆盖的住宅单位(减免70%);或

D.当该住宅单位在签订租赁协议之前的两年内完成了翻新(减免60%)。

在所有其他情况下，适用的减少率将为50%，因此与目前的60%减少率相比，减少了10个百分点。

这些减免将于2024年1月1日生效，并且只适用于在新的西班牙住房法生效后签署的租约所产生的租金。

6.与社会住房有关的措施

6.1鼓励性经济适用房

一种新的“激励经济适用房”应运而生。这些是私人拥有的住宅单位，旨在以租赁或任何其他形式的临时租赁为基础，作为收入水平不允许他们以市场价格获得住房的人的主要住所。bob博彩合法吗这些住宅单位可能不受正式资格程序的约束，并可能享受城市规划，税收或任何其他类型的福利。

6.2加强公共社会住房资格制度

凡按照政府当局预留土地的责任而发展的社会房屋，均会受永久的公众保障制度规管。

在所有其他情况下，区域条例可规定有正当理由取消住宅的资格，或规定不少于30年的有限资格期。

6.3预留土地建设社会住房

预留给社会住房的土地比例有所增加(在新城市开发中从30%增加到40%，在翻新或翻新中从10%增加到20%)。

此外，除个别例外情况外，预留给公共房屋的土地中，至少有50%必须分配给公共租金保障计划下的房屋。

6.4对构成公共房屋存量一部分的资产转让的限制

构成公共住房存量的资产只能出售给其他公共行政机构、其工具实体或非营利组织。

7.为购房者和租户提供的信息

《西班牙住房法》将购房者和租户的信息权系统化并纳入其中，但不妨碍区域法规的规定。

潜在买家或租户有权要求提供与他们相关的所有信息，至少包括:

a.卖方或业主及中介的身份证明。

b.所有经济和付款条件，包括已确定的财务条件。

c.住宅单元和建筑物的基本特征，包括:

i)适居证明书(可居住性变)。

ii)住宅单位的使用面积和建筑面积的认可。

iii)建筑物的建造日期，以及在适用的情况下对其进行的主要变更或操作。

个人和公bob直播软件共的服务和设施。

5)住宅单位的能效证书。

vi)无障碍条件。

vii)占用或可用状态。

d.财产的法律信息(登记标识、收费、产权负担和费用限额)。

e.就社会住房而言，适用的法律保护制度。

f.有建筑保护的建筑物，保护程度和限制。

g.石棉或其他有害物质的检测信息。

h.对于住宅市场压力较大的地区的租约，过去五年的最后一次有效租金以及根据价格参考指数可能对应的单位价值。

8.其他措施

新的西班牙住房法包括许多其他措施，这些措施将对西班牙住房市场产生影响，但不会直接影响私营部门，例如无家可归者的定义(sinhogarismo)或房地产资产管理人制度。

它还详细说明了公共住房政策的目标及其行动的指导原则。本条例将作为评估区域和市级在各自权限范围内采取的措施时的解释性标准。

9.我们的服bob直播软件务

本说明基于法律草案(仍待批准)，不能视为法律建议。

然而，Ashursbob正常玩会被黑吗t Madrid是房地产行业法律监管方面的专家。我们很乐意审查任何特定情况或资产组合，以及新《房屋法》可能对其产生的影响，并在每种情况下建议最合适的行动方案。

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