滋扰:最高法院有发言权
要点
- 视觉入侵可能是一种可起诉的滋扰
- 这一判断将与具有高层开放空间的发展有关
- 市容滋扰是由普通和普通来判断的
- 规划许可不能批准滋扰
- 在决定适当的补救措施时,将考虑公共利益
- 邻国之间的互惠仍然是一个重要因素
这一说法
2016年,泰特现代美术馆完成了Blavatnik大楼的扩建。它有十层楼高,顶层有一个观景台,可以看到伦敦的全景。然而,由于其不同寻常的玻璃墙设计,游客在观景台的南侧可以直接看到附近NEO Bankside综合体的公寓。
观景台每年约有50万至60万人参观,他们可以凝视邻近的公寓。bob博彩合法吗初审法官发现:“有的看,有的同行,有的拍照,有的挥手。偶尔使用双筒望远镜。很多照片被传到网上。”
在费恩等人——泰特美术馆董事会[2023],原告要求一项禁令,要求泰特现代美术馆阻止其参观者从观景台向他们的公寓内看,或者,或者,基于妨害索赔的损害赔偿。
这种滋扰需要对索赔人的邻近土地的正常使用和享受造成实质性干扰。然而,如果被告只是对其土地进行一般和普通的使用,只要该等使用是合理的,则被告不承担法律责任。
结果
高等法院和上诉法院分别以不同的理由驳回了这一要求。
最高法院(以3比2的多数)批准了对NEO Bankside居民有利的上诉。莱格特勋爵在他的主要判决中认为,视觉入侵可以构成可起诉的妨害。然而,萨莱斯勋爵强烈反对。
最高法院同意,原告的公寓几乎一直受到观景台游客的观察。最高法院的多数法官得出的结论是,无论以何种客观标准衡量,泰特现代美术馆对该平台的使用都不是对其土地的普通使用,尽管这是位于伦敦大都市的一个受欢迎的旅游景点。
最高法院的多数法官认为法官在一审中采用了错误的标准。问题不在于泰特现代美术馆是否“不合理”地使用了观景台,而在于该观景台是否被用于“普通和普通”的目的。
由于这种侵扰在一星期的每一天的大部分时间里都不间断地持续着,最高法院的结论是,没有理由认为这种持续的视觉侵扰不能引起妨害责任。
多数法官认为,声称原告选择住在有玻璃墙的公寓,一定是预料到了视觉上的干扰,这不能作为辩护理由。声称索赔人“来到滋扰”并不能作为抗辩理由。
多数人也不认为期望索赔人采取一些相当普遍接受的步骤(例如安装百叶窗)来减轻入侵是合理的。然而,由于索赔人将其公寓用作住宅是一种“常见和普通”的用途,因此,索赔人没有责任采取任何措施来减轻被告不正常使用其土地的后果。
持不同意见的少数人认为,妨害的处理方法需要平衡原告和被告的利益。如果考虑到该地区的特点,期望业主设置正常的屏蔽措施,以限制任何视觉入侵的影响,也不是不合理的。
下一个什么?
法院应判予哪种补救办法的问题已提交高等法院作进一步辩论。因此,补救措施是强制令(如果是的话,以何种条件)还是损害赔偿,还有待观察。
毫无疑问,代表公寓业主的人会主张,应该下达禁令,要求泰特现代美术馆采取措施,阻止公众参观这些公寓。与此相反的观点是,公寓业主可以而且应该采取合理的措施来减少视觉干扰,因此损害是一种适当的补救措施。
考虑到观景廊的规划许可已经获得批准,公众利益的争论会得到多大的重视,这也将是一件有趣的事情。此前,萨普森勋爵建议考文垂-v-劳伦斯[2014],“作为原则问题,在提出反对的土地用途需要并已获得规划许可的情况下,不应颁发禁令”。他还认为舍尔弗-伦敦城市电气照明有限公司[1859],它定义了是否应授予禁制令的检验标准,已经过时,而且不够灵活,无法处理我们拥有一个全面的法定发展管制制度的现代情况。
评论
重要的是要清楚,这一决定并不意味着现在是基于视觉入侵的滋扰索赔的开放季节。
虽然这个案例对住宅区附近的滋扰索赔很有用,但仍然重要的是要认识到,具体事实和司法裁量权对任何索赔的结果仍然至关重要。原则上,忽视可能是一种麻烦,但在这种情况下,被抱怨的行为是极端的。检验的标准是,这种干扰是否如此之大,以至于不能说它是对被告土地的一种常见和普通的使用。
这一判断将与具有高层公共开放空间的发展有关。公共开放空间是一种“异常和意外”的土地用途吗?最高法院的裁决是否有可能改变高密度住宅区的规划和发展面貌?在高密度住宅区,任何公共休憩用地都会让市民看到私人住宅?
最高法院的多数判决侧重于被告对其土地的使用是否常见和普通,而不是采用以往案件中规定的客观合理性检验。
然而,即使是多数判决也承认,如果使用是“普通和普通的”,则必须合理地进行。例如,嘈杂的建筑工程可能是一种常见的普通活动,但如果这项工作是在半夜完成的,就不一定了。
在他的反对意见中,萨莱斯勋爵还指出,不仅仅是“常见和普通”的用法可以满足这个测试。一项活动可能是新奇的、不寻常的,但客观上是可以接受的。
展望未来——至少根据多数人的判断——“互惠”,即邻居之间的相互迁就,并不能防止滋扰的产生。相反,这可能与授予禁令的范围有关,或者损害赔偿是否可能是一种适当的替代方案。
至于规划许可在滋扰中的作用,我们可以有把握地说,在本案中,没有任何东西可以改变规划许可不能授权滋扰的司法权威。规划许可不凌驾于私法权利的行使。裁决普通法上的妨害问题仍然是法院的职权范围,而不是规划监督的。
当然,一项活动是否构成妨害是不能抽象地决定的;这必须参照当地的情况来考虑。所以,正如人们经常引用的那样:“在贝尔格雷夫广场令人讨厌的事情,在伯蒙德西就不一定了。”
这意味着,随着地方特征的变化,评判任何活动的标准也会随之变化。然而,实施规划许可只会在不构成滋扰的情况下,改变该地区的性质。法律明确规定,规划许可不能批准构成滋扰的活动。
很明显,法院可以利用规划许可的条款来确定被告对土地的使用是否合理。因此,遵守规划条件可以证明被告对其土地的使用属于普通和普通的范围。
规划许可和公共利益的争论仍有可能继续影响法院,即使是间接影响。
当然,坎沃斯勋爵说过考文垂-v-劳伦斯[2014]现代规划和环境控制通常代表了社会对特定地区适当平衡使用的看法,同时考虑到该地区的社会需求和维护其居住者可接受的环境。他的观点是:“妨害的普通法是为了提供剩余控制,以确保新的或加剧的活动不会导致在这种模式下超出正常人应该忍受的条件”。
尽管他的评论是这样的,但泰特现代美术馆与邻近公寓业主之间的纠纷表明,私人权利不容忽视。然而,关于美化设施滋扰索赔的结果将继续难以预测,特别是在混合用途的城市地区。
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