海外实体登记册
对房地产金融交易的影响
由英国公司注册处维护的英国海外实体登记册,是由《2022年经济犯罪(透明度和执行)法》(“ECTEA”)。ECTEA作为英国政府对俄罗斯入侵乌克兰的紧急反应的一部分,迅速通过了议会,其中包括三项主要措施:
- 为英国的房地产所有者引入海外实体登记册;
- 修订《2002年犯罪收益法》,以加强现有的不明原因财富令制度;和
- 对英国现行制裁立法的某些修订。
以2016年以来适用于大多数英国实体的现有重大控制bob博彩合法吗人(PSC)制度为蓝本,海外实体登记册将是大多数活跃在英国的房地产贷款机构在概念上熟悉的领域。然而,海外实体登记册的形成速度——ECTEA于2022年3月15日收到皇家资产,海外实体登记册于2022年8月1日开放——让许多市场参与者措手不及。
本文重点介绍ECTEA的房地产方面,并考虑新登记册的背景和主要特征,ECTEA对英国土地处置登记的影响,并为房地产贷方开始评估新制度对现有贷款账簿和新贷款的影响提供指导。
海外实体登记册的背景资料
长期以来,人们一直担心,在英国,使用企业工具持有土地的最终所有者缺乏透明度,以及英国土地可能被用作洗钱或隐瞒犯罪所得的手段。虽然英国公司受PSC制度的约束,但在英国经营的海外公司没有适用类似制度,因此,关于谁拥有和控制英国土地的信息有限。英国政府希望ECTEA建立的制度,包括新的注册制度,将提高房地产行业的透明度,并对那些试图利用英国土地作为隐藏非法资金手段的人起到威慑作用。
ECTEA的财产方面,包括海外实体注册,适用于英国所有国家,尽管根据英国三个土地注册处的规则和实践,不同司法管辖区的实施略有不同。本说明只考虑ECTEA和海外实体登记册对涉及英格兰和威尔士房产交易的影响。
何谓海外实体登记册?谁须登记?
海外实体登记册是由公司注册处保存的一份新的法定登记册。公众可透过公司注册处网站查阅该登记册。
一般来说,海外实体(包括任何法人团体、合伙企业或其他受英国以外国家或地区法律管辖的法人实体)希望在英国注册为永久业权或租赁财产的合法所有人,必须在海外实体登记册上注册,并披露其可登记的实益所有人或管理人员。“可登记的受益所有人”可以是个人、其他法律实体或政府或公共机构,前提是满足某些控制门槛。
作为注册申请的一部分提交的信息必须由英国监管的专业人士核实,如律师、审计师、外部会计师或税务顾问或公司服务提供商。
《ECTEA》规定,某些人士日后可获豁免登记或豁免成为须登记的实益拥有人。目前没有这种一般豁免。
最后,应该指出的是,海外贷款人(或担保受托人或代理人)不需要仅仅因为英国房地产的押记而在海外实体登记册上注册。
报名的截止日期是什么时候?
海外实体登记册于2022年8月1日开放。1999年1月1日之后在英格兰和威尔士拥有或租赁房产的海外实体(苏格兰和北爱尔兰适用不同日期)必须在过渡期结束前注册,过渡期将于2023年1月31日到期。注册要求也适用于在2022年2月28日或之后出售其土地权益的海外实体,即使相关实体在该转让后在英国没有其他土地。
对于寻求在2022年9月5日之后注册为英国房地产所有者的海外实体,向土地注册处提出的申请必须附有证据,证明该实体已在海外实体登记册上注册,并遵守其更新登记册的义务(如下所述)。
海外实体一经注册,便会获发一个以字母及数字组成的“海外实体身分证”。此后,海外实体必须每年更新注册表(或确认现有注册表仍然准确)。海外实体亦可选择自愿更新登记册。如果一个海外实体后来在英国不再拥有任何财产,它可以申请从登记册中删除。1
如果拥有英国房产的海外实体没有注册怎么办?
在海外实体被要求注册或更新登记册时,没有注册或更新登记册(或就任何注册或更新提交虚假资料),即属有关海外实体及该实体的每名失职人员所犯的刑事罪行,可处罚款或监禁。
为加强该制度,如海外实体未能注册或履行其更新资料的责任,有关实体将无法:
- 登记任何永久业权或租赁财产的收购;或
- 出售、出租或收费其拥有的永久业权或租赁业权财产。
这些对海外实体处理其物业能力的实际限制,是由土地注册处对海外实体所拥有的每一项注册永久业权或租赁业权物业的业权施加限制而实现的。该限制规定,除非下列情况,否则不得登记处置(为上述目的,即转让(包括押记的转让)、租赁或以合法抵押方式押记):
- 处置实体是已履行更新责任的注册海外实体(获豁免者除外);
- 该处分是根据法定义务或法院命令作出的,或因法律的实施而发生的;
- 该处分是根据在该限制登记前订立的合约作出的;
- 该处置是在行使授予注册押记的东主或由该东主委任的接管人的出售或租赁权力时作出的;
- 国务大臣表示同意(这种情况可能是有限的);或
- 处置是由指定的破产从业员在指定的情况下作出的。2
贷款机构如何强迫现有借款人注册?根据我的贷款协议,未能遵守是否构成违约事件?
鉴于未能登记的后果(如上所述),我们预计大多数合法的房地产所有者会自愿登记,而不需要贷款人采取措施强迫他们登记。
在考虑新制度之前起草的便利协定将不会具体提到这一点。由于持有英国房地产的海外实体有法律义务在过渡期结束前提出注册申请,因此未能这样做可能会导致借款人违反“遵守法律"和/或"授权,并导致根据与其他义务不冲突包括在大多数基于lma的贷款协议中的条款(在任何相关宽限期届满后)。情况是否如此将取决于在起草这些规定时所包括的任何限制或警告。
注册需要多长时间?
虽然公司注册处目前会在两个工作天内处理注册申请,但注册的规定和必须遵循的程序可能会延误有关各方没有及时采取步骤进行注册的交易。在撰写本文时,只有275个海外实体已成功注册- -而据估计需要注册的实体为31,500个- -因此,将来申请的周转时间可能会延长。
如海外实体确定须登记的实益拥有人,则须以“资料通知”的方式通知该人。信息通知将要求接收方确认其是否是可登记的受益所有人,并提供或确认与其相关的所需信息(如果任何可登记的受益所有人是受托人,则提供有关信托的所需信息)。信息通知必须要求接收方在一个月内遵守通知。
在复杂的结构中,或者不知道或不容易确定所有应登记实益拥有人的情况下,如果在海外实体登记册上注册是完成/成交的条件(就像许多房地产金融交易一样),则需要记住一个月的期限,因为注册申请将无法在该期限届满之前进行。
贷款机构是否应该担心,不遵守新制度可能会影响它们执行安全保障的能力?
如果拥有英国房地产的海外实体未能注册(或遵守其年度更新义务),除非适用限制中的例外情况之一,否则它将无法注册其财产的处置。在有担保贷款人强制执行的情况下,最相关的例外是:
- 在行使授予注册押记的东主或由该东主委任的接管人的出售或租赁权力时作出的处置;或
- 由特定破产从业员在特定情况下作出的处置。
因此,放款人不应因借款人未能遵守ECTEA有关海外实体登记册的规定,而无法以给予对其有利的合法按揭的方式执行押记。然而,放款人应注意,若借款人/担保提供者属海外实体,而未能遵守有关制度,执行可能会比较复杂(或成本较高及/或耗时较长),因为土地注册处及任何买家均须确信有关条件已获满足。
由于新制度只适用于直接影响房地产的处置,因此股票担保(或同等资产)的执行将不受影响。
下一步:现有的贷款账簿
对英国房地产有敞口的银行应采取以下措施:
- 识别英国房地产由海外实体持有的交易——这些是“范围内交易”;
- 就范围内交易联络借款人,以确保任何有关的海外实体已准备好在过渡期结束前提出注册申请;
- 一旦获得有关的“海外实体身分证”,要求确认;
- 积极监察范围内交易的首次登记和持续合规情况(包括在季度报告中寻求合规确认);
- 考虑将注册证据作为过渡期间所要求的任何同意或豁免的条件,或作为为获得批准的收购而进一步提款的条件;和
- 考虑修改现有文件,作为将来要求的任何同意、弃权或修订的一部分(以纳入以下关于新贷款的更改)。
下一步:新增贷款
贷款机构就涉及范围内交易的新贷款应考虑以下事项:
- 采取步骤确定任何相关的海外实体(包括供应商)是否已注册并遵守其更新义务,如果没有,由哪一方负责进行注册或更新。这与收购融资尤其相关;
- 文件应更新,以包括(至少)在海外实体登记册上注册的承诺,并保持该注册并遵守年度更新义务。未能遵守上述规定应构成违约事件;
- 文件中所载的资料承诺和遵守情况证明的形式应包括确认登记和遵守协助不断监测的更新义务;
- 资助条件的先决条件应包括在海外实体登记册上注册的证据,并在适用的情况下缩短年度更新周期。如果海外实体的年度更新很可能在任何证券的注册申请提出之前到期,则这样做是可取的;和
- 就范围内交易发表的法律意见应证实,在发表意见之日,已进行登记册查册。
作者:斯图尔特·布莱克洛克,高级助理
1.ECTEA有关更新责任(第7条)和申请从登记册中删除的能力(第9条)的规定尚未生效。
2.“指定破产管理人”和“指定情况”将在实施条例中加以界定。在撰写本文时,这些规定尚未制定,因此这种例外的确切范围尚不清楚。
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读者在将其应用于具体问题或交易之前,应征询法律意见。