德国房地产转让税更新
介绍
在执政联盟在德国议会财政委员会就房地产转让税法案草案达成一致后(德国联邦议院)联邦议院于2021年4月21日在二读和三读中批准了相应的草案。计划已久的《房地产转让税法》(RETT act)改革尤其旨在避免将股票交易作为房地产转让税法优化工具。在股票交易中,出售的不是物业本身,而是拥有物业的公司的股份。
修订RETT法最初是基于16个联邦州财政部长的倡议。政府已经提交了相应的法案草案,本应于2020年1月1日生效。然而,由于受到相当多的批评,它被搁置了。该法案草案目前已获得德国联邦议院的批准,与2019年的法案略有不同。
想必,德国联邦委员会(联邦)将在五月份讨论这项新法律。如果联邦委员会批准该草案,这些变化将于明年生效2021年7月1日。的主要的变化特别是:
- 降低参与门槛(请参阅下文至cif)。二1),
- 延长持有期限(请参阅下文至cif)。二2),
- 以及引入新的公司制度(请参阅下面的cif)。二4)。
本通讯概述了新的RETT法案的主要修订。
修正案
降低合伙企业的参与门槛和延长持股期限(第1节第1段)。2)
修正案
迄今为止,如果拥有房产的合伙企业的股东结构发生变化,在五年内将95%或以上的股份转让给新股东,则会触发RETT。
修正案规定,至少在这种情况下,RETT已经被触发90%部分股份在公司内部转让10年。在讨论了将参与率降至75%之后,双方显然就90%的门槛值达成了一致。
应用程序
就时间而言,新制度旨在涵盖在修正案生效后(即可能在2021年6月30日之后)转让合伙权益的所有交易。
如果在2021年6月30日,自获得房地产所有权合伙企业的权益以来已经过去了5年,则这些年份不计入阈值观察。
在2021年7月1日之前变更合伙关系的,继续适用以前的规定。
合伙企业的豁免(第5、6节)
修正案
《RETT法》第5条和第6条规定了合伙企业及其合伙人之间转让不动产的豁免。如果合伙人在转让时已经参与合伙关系,则RETT不会因此类转让而产生。
直到现在,五年持有期(转让后)应用。如果在此期间合伙人结构发生变化,则不给予豁免。这一期限现在将延长至10年。
此外,持有期如果财产从一个合伙企业转移到一个或多个合伙人或另一个合伙企业,则适用5年,现在将延长至15年。
应用程序
新规定适用于新法施行后发生的交易,但旧法规定的持有期尚未届满的。
在实践中的影响
15年的持股期限尤其适用于收购方最初在房地产控股合伙企业中获得不到95%权益的结构。此后,他在五年期满后收购了剩余的股份(主要是通过相关的看涨期权)。
在这种情况下,房地产转让税只对获得的少数股权产生。延长至15年的目的是特别防止这些结构。
单手集中(第1节第1段)3)和经济参与(第1节第1段)。3)
修正案
因此,改革还规定,根据《RETT法》第1条第3款,将股份集中在一方的门槛降低至90%,以及根据《RETT法》第1条第3a款,将经济参与的门槛降低至90%。
应用程序
如果2021年6月30日的参与率门槛是90%,而不是95%。,则现行法律的规定应继续适用,即不可能以RETT中立的方式将持股比例增加到95%或以上。
公司股份的转让(第1节第1段)2 b)
修正案
上文第1节所述的合伙制度现在也适用于公司。根据新提出的第1段。公司股权集中与《RETT法》无关,但与《公司法》无关仅转让至少90%的股份。
根据现有的《RETT法》第1条第3款的规定,只有现在至少90%的股份集中(通过增加现有股权或立即收购)或相应的索赔才是决定性的。如果股东结构发生变化,至少90%的股份在10年内转移给新股东,则适用新规定。不需要一只手的浓度。除了直接变化外,在某些情况下,还应考虑股东结构的间接变化,例如上级集团结构的变化。
尽管合伙制度实际上已被采用,但《RETT法》第5条和第6条的豁免规定不适用于第1条第1段的情况。2b RETT法案
申报义务的纳税主体是房地产所有企业本身。
新的第1条第1款适用的细节。然而,即使复制第1条第1款平行规定的语言,《RETT法案》(新)仍不明确。2a RETT法案。这最终将取决于判例法在第1条第1款的适用范围。将分别适用RETT Act。乍一看,这是必然的,但甚至会加强不一致。
应用程序
第1节第1段2b RETT法案适用于2021年6月30日之后的转移。然而,在2021年7月1日之前的收购不计入10年持有期。
在实践中的影响
第1节第1段的引言。2b RETT法案(新)是RETT改革的核心部分。在实践中,仅仅将门槛从95%降低到90%,就会改变已知收购结构的经济参数,同时还会有一个现在持股超过10%的独立少数股东。
不过,两家独立投资者的总体结构不会改变。只有第1节第1款的新规定。正如立法者所希望的那样,《RETT法案(新)》避免了这种RETT优化结构。
现在,与少数股东一起收购的房地产公司的参股权已不能出售。即使没有至少90%的股权集中在一个收购方手中,至少90%的股权转移(给几个收购方)也会触发RETT。在这种情况下,由于房地产投资者的投资期限通常较短,因此持有10年的收益有限。
因此,只有一个大股东和一个“永久的”小股东才有可能免费收购一家公司的股权,然后再免费出售。这将在实践中证明,是否存在对这些少数股东具有经济吸引力的结构。
在这种背景下,房地产投资者可能会关注所谓的“单位交易”。市场上已经讨论过的夹层结构或衍生结构是否可能是一种替代方案,将不仅取决于第1条第1款背景下有关间接收购的判例法是否适用或在多大程度上适用。2a《RETT法案》也适用于新规则的适用。
然而,立法会议员采纳财务委员会(Finanzausschuss),并决定在新法律生效前的转移不计算在内。因此,可以肯定的是,只需要监测未来的转移。
最后,拥有房地产的公司本身是根据第1节第1款产生的房地产转让税的纳税人。2b RETT法案(新),并有义务报告。实际上,这导致了大量的报告和文件义务。公司的总经理通常不知道股票何时或是否被转让,特别是如果股票是间接转让的。
上市公司的豁免(第1条第2款)2 c)
就第1条第1款而言,上市公司股份转让豁免计算门槛。新RETT法的第一份草案最初并没有规定《RETT法》2a和2b。现在,第1节第1段采用了这样的规定。2 RETT法案(新)。因此,允许在德国、欧盟或欧洲经济区的交易场所或第三国交易场所进行交易的公司股份转让,该交易场所已被欧盟委员会根据第25条第1款宣布为等同。指令2014/65/EU的字母a不应考虑各自的阈值。
集团内部重组(第6a条)
《重组法》第6a条载有在重组过程中进行集团内部收购的特权,例如根据《德国重组法》(Umwandlungsgesetz)或基于公司法措施的收购。但是,这些特权仅适用于涉及控股公司和附属公司或仅涉及附属公司的措施。如果控股公司在相关法律交易之前和之后的五年内连续持有其至少95%的股份,则属附属公司。95%的门槛和五年的持有期都没有调整。
结论
RETT改革实现了它的承诺。由于减少了百分比,延长了持有期限,最后但并非最不重要的是执行了第1款。《RETT法案》中的股票交易将变得不那么有吸引力。尽管如此,股票交易将变得更加复杂,房地产收购将变得更加昂贵。
创建与第1节第1段平行的规则。2a《RETT公司法》错误地认为这两种法律形式不具有可比性。第1节第1段《RETT法》的基础是合伙制是一种透明的法律形式。由于其透明度,转让此类公司至少95%/90%的权益应被视为将不动产转让给RETT目的的新合伙人。很明显,这种制度不适用于公司。此外,立法者在实施这种不一致时也不是顺理成章的。《RETT法》第5条和第6条的特权不适用于第1条第1款的情况。2b RETT法案(新)。因此,新规则不仅适用于迄今为止只适用于伙伴关系的制度,而且还超越了这一制度。
至少在某些方面,例如上市公司的豁免和适用规则,由于协会和联邦参议院委员会的合理反对,立法者已经做出了让步。
主要联系人
我们汇集了具有技术知识、行业经验和地区知识的最高水平的律师,为客户提供所需的精深建议。
所提供的信息并非旨在全面审查法律和实践的所有发展,或涵盖所提及的所有方面。
读者在将其应用于具体问题或交易之前,应征询法律意见。